O condomínio possui aptidão para, em nome próprio, adquirir, conservar e transferir direitos?

Essa é uma questão altamente controvertida na doutrina.

De um lado, há quem entenda que não, pois o Código Civil assim não previu. Para sustentar o pensamento, juristas explicam que não se precisa recorrer à teoria alguma para explicar os atos do condomínio, bastando imaginá-lo não como “pessoa”, mas sim como uma relação jurídica. Afinal, o que é o condomínio? Condomínio é uma situação jurídica em que duas ou mais pessoas detêm os mesmos direitos e deveres de dono sobre a coisa comum. Assim, trata-se a representatividade do condomínio de uma construção, de ordem prática, para viabilizar a participação coletiva (todos os condôminos) nos atos comuns do condomínio, prevendo-se a figura do síndico ou administrador, que atuará na representação dos demais condôminos (e não do condomínio, como previu o art. 75, inciso XI, do CPC).[1]

Serpa Lopes e Carlos Maximiliano, no mesmo sentido, embora vislumbrem alguma semelhança entre o condomínio de apartamentos (leia-se: condomínio edilício) e a sociedade, negam sua personalidade jurídica, de modo que ele não seria sujeito de direitos nem no plano material, nem no processual; parte seria o síndico, através de mandato especial que lhe confere o poder de representar judicial ou extrajudicialmente os interesses da comunhão.

De outro lado, especificamente tratando do condomínio edilício, há quem entenda ser esta espécie uma nova modalidade de pessoa jurídica, em virtude da existência de uma affectio societatis similiar àquela existente nas fundações, expressamente reconhecida nos atos constitutivos do condomínio. Daí ser uma nova figura jurídica, com irrecusável aptidão para a titularidade de direitos, deveres, pretensões. O condomínio pode adquirir imóveis, materiais, mercadorias para construção, conservação e administração do edifício em seu nome; emitir e aceitar títulos de crédito, contratar serviços, desempregar empregados; abrir e manter conta bancária; agir e ser acionado em juízo no que diz respeito às coisas comuns do condomínio, etc.

Registre-se, ainda, a previsão expressa no art. 63, § 3, da Lei nº 4.591/64, a qual rege os condomínios em edificações e prevê que:

Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

(...)

§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembleia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.

Ora, para aqueles que sustentam a inexistência de personalidade, como explicar a figura do condomínio edilício adquirindo bens, por força de adjudicação, em nome próprio? É a crítica lançada pela doutrina, notadamente pela Prof. Maria Helena Diniz.

Finalmente, com o advento do CC/02 e o início das jornadas acadêmicas do CJF/STJ, sem prejuízo de toda a lição doutrinária, aprovou-se enunciado interpretativo capaz de oferecer uma posição mais segura a ser seguida. Confira o conteúdo:

Enunciado 90 – Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse (CJF/STJ).

Portanto, à figura do condomínio edilício deve ser atribuída excepcional personalidade jurídica; às demais espécies de condomínio, contudo, não se atribui mesma capacidade (de gozo ou de direito).

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[1] FIUZA, Cesar. Direito Civil: Curso Completo. 18ª ed. São Paulo: RT, 2015. p. 210.